Różnorodne relacje między podmiotami prawa rodzą wiele wzajemnych praw i zobowiązań. Jedną z popularnych konstrukcji prawnych jest hipoteka – występuje ona pod wieloma postaciami. Można między innymi wyróżnić hipotekę zwykłą i kaucyjną.
Co to jest hipoteka?
Rozważania na temat różnić między hipoteką zwykłą i kaucyjną warto zacząć od wyjaśnienia samego pojęcia hipoteki i jej podstawy prawnej. Jest ona regulowana przez ustawę z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z definicją ustawową, jest to ograniczone prawo rzeczowe, które można ustanowić na nieruchomości (jest to jedno z najbardziej popularnych rozwiązań) lub na niektórych prawach. Celem ustanowienie hipoteki jest zabezpieczenie potencjalnych roszczeń wierzyciela wobec dłużnika (właściciela nieruchomości bądź posiadacza określonych praw).
Innymi słowy, stosując przykład nieruchomości takiej jak dom i stawiając w miejscu wierzyciela bank, a w miejscu dłużnika klienta banku zaciągającego kredyt, bank, udzielając kredytu, może zabezpieczyć się, oczekując ustanowienia hipoteki na domu będącym własnością klienta. Oznacza to, że w momencie, gdy klient przestanie spłacać swoje zobowiązania, bank będzie miał prawo do zaspokojenia swoich roszczeń (odzyskania należności) z obciążonego hipoteką domu.
Ustanowienie hipoteki wymaga dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i jest często etapem procesu kredytowego w bankach.
Hipoteka zwykła a kaucyjna
Hipoteka może występować pod wieloma postaciami. Do niedawna jednym z najpopularniejszych rozwiązań stosowanych w relacji bank-klient była hipoteka zwykła i hipoteka kaucyjna. Warto zauważyć, że obydwa pojęcia funkcjonowały w polskim porządku prawnym do 2011 r., kiedy to zlikwidowano je i zastąpiono hipoteką umowną. Nie oznacza to jednak, że hipoteki zwykłe i kaucyjne ustanowione wcześniej przestały po 2011 r. istnieć. Funkcjonują one nadal, lecz nowe zobowiązania są ustanawiane w postaci hipoteki umownej.
Hipoteka zwykła i kaucyjna różnią się od siebie wartością wierzytelności, co do której wierzyciel może żądać zaspokojenia (czyli kwoty, jakiej może żądać bank w przypadku, gdy klient przestanie spłacać swoje zobowiązanie).
W przypadku hipoteki zwykłej, wartość wierzytelności jest precyzyjnie ustalona i tylko do takiej kwoty wierzyciel (bank) może mieć roszczenia. Jeśli zaś chodzi o hipotekę kaucyjną, dotyczy ona sytuacji, w której nie można dokładnie określić jej kwoty, gdyż może ona dotyczyć trudnych do określenia z góry zobowiązań, takich jak odsetki czy koszty egzekucyjne. W takim przypadku określona zostaje maksymalna kwota wierzytelności i tylko w jej granicach bank (wierzyciel) może żądać zaspokojenia. Z uwagi na taki kształt obydwu rozwiązań bardzo często stosowane były one jednocześnie, aby zabezpieczyć nie tylko spłatę samej kwoty kredytu, ale również wszelkich dodatkowych zobowiązań, które mogą pojawić się w okresie kredytowania. Bank może bowiem kompleksowo zabezpieczyć swoje środki i ich spłatę w przyszłości.
