Podatek od nieruchomości to jedno z najpopularniejszych i najczęściej występujących zobowiązań podatkowych w Polsce. Dotyczy zarówno właścicieli domów, mieszkań, jak i przedsiębiorców zajmujących się działalnością gospodarczą na danym terenie. W 2026 roku zmiany ustawowe i nowe definicje budynków oraz budowli mają istotny wpływ na sposób jego rozliczania.
Co podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości?
Podatek od nieruchomości obejmuje kilka rodzajów majątku. Przedmiotem opodatkowania są przede wszystkim grunty, budynki lub ich części oraz budowle, które są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej lub wykorzystywane w inny sposób objęty przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Warto podkreślić, że od 1 stycznia 2025 roku zmieniły się definicje budynku i budowli. Zgodnie z nowymi przepisami, budynek to obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, posiadający fundamenty, dach, przegródki budowlane i trwałe połączenie z gruntem. Budowlą natomiast są obiekty niewchodzące w skład budynków, wymienione w załączniku nr 4 do ustawy.
Nie wszystkie nieruchomości podlegają opodatkowaniu. Wyłączone są m.in. użytki rolne i grunty leśne, jeśli nie są zajęte pod działalność gospodarczą, a także grunty pod drogami publicznymi, siedziby ambasad czy nieruchomości wykorzystywane przez jednostki samorządu terytorialnego.
Przykładowe przedmioty opodatkowania
W ramach podatku od nieruchomości opodatkowaniu podlegają m.in.:
- domy mieszkalne oraz budynki gospodarcze,
- działki budowlane i rekreacyjne,
- budowle techniczne jak elektrownie wiatrowe, magazyny energii, linie kolejowe,
- urządzenia budowlane takie jak przyłącza i instalacje techniczne.
Kto płaci podatek od nieruchomości?
Obowiązek podatkowy dotyczy szerokiego grona podmiotów. Podatek płacą osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej. W praktyce oznacza to, że każdy właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty gruntu lub posiadacz zależny obiektu budowlanego ma obowiązek zapłacić podatek.
W przypadku współwłasności obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach. To oznacza, że urząd skarbowy może domagać się zapłaty całego podatku od jednego ze współwłaścicieli, niezależnie od udziału w nieruchomości.
Spółka cywilna i wspólnicy
Spółka cywilna sama nie jest podatnikiem podatku od nieruchomości. Jeżeli nieruchomości zostały wniesione do spółki, to podatnikami są wspólnicy, którzy odpowiadają solidarnie za zobowiązania podatkowe. Jeśli natomiast wspólnik wnosi wkład w postaci użytkowania nieruchomości, podatek opłaca wyłącznie on.
Kiedy powstaje obowiązek podatkowy?
Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wystąpienia zdarzenia podatkowego. Najczęściej chodzi o zakup nieruchomości, zakończenie budowy lub rozpoczęcie użytkowania budynku.
Przykład: jeśli ktoś kupi działkę w kwietniu 2025 roku, to obowiązek podatkowy powstaje od 1 maja 2025 roku. Podobnie w przypadku zakończenia budowy – obowiązek podatkowy powstaje od 1 stycznia następnego roku po zakończeniu budowy lub rozpoczęciu użytkowania budynku.
Jeśli zmienia się sposób wykorzystywania nieruchomości w trakcie roku, np. część mieszkania zostaje przeznaczona na biuro, podatek również ulega zmianie – od miesiąca następującego po tej zmianie.
Jak zgłosić nieruchomość do opodatkowania?
Osoby fizyczne muszą złożyć w urzędzie gminy formularz IN-1 wraz z odpowiednimi załącznikami ZIN-1, ZIN-2 i ZIN-3. Czas na złożenie dokumentu to 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, czyli np. od dnia zakupu nieruchomości.
Formularz można złożyć:
- osobiście w urzędzie gminy,
- listownie,
- elektronicznie przez ePUAP lub e-Doręczenia,
- za pomocą platform takich jak „Przyjazne Deklaracje” w niektórych miastach.
Formularze i załączniki
Wraz z formularzem IN-1 należy dołączyć:
- ZIN-1 – dane o przedmiotach opodatkowania podlegających opodatkowaniu,
- ZIN-2 – dane o przedmiotach opodatkowania zwolnionych z opodatkowania,
- ZIN-3 – dane pozostałych podatników, jeśli nieruchomość znajduje się we współwłasności.
Jak obliczany jest podatek od nieruchomości?
W przypadku gruntów podstawą opodatkowania jest ich powierzchnia. Dla budynków liczy się powierzchnia użytkowa, natomiast dla budowli – ich wartość. Wysokość podatku dla budowli wynosi 2% wartości budowli ustalonej na dzień 1 stycznia danego roku podatkowego.
W budynkach powierzchnię użytkową ustala się według wysokości pomieszczeń:
- powyżej 2,2 m – cała powierzchnia wliczana do opodatkowania,
- od 1,4 m do 2,2 m – 50% powierzchni,
- poniżej 1,4 m – powierzchnia pomijana.
Jakie są stawki podatku od nieruchomości w 2026 roku?
Stawki podatku są ustalane przez rady gmin, jednak nie mogą przekraczać maksymalnych wartości określonych przez Ministra Finansów. W 2026 roku, zgodnie z obwieszczeniem ministra, nastąpił wzrost górnych granic stawek podatkowych o 4,5%.
Dla przykładu, obecnie obowiązujące stawki mogą wyglądać następująco:
- 1,15 zł za 1 m² powierzchni lokalu mieszkalnego,
- do 33,10 zł za 1 m² powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej,
- 2% wartości budowli.
Garaże w budynkach mieszkalnych
Od 2025 roku, zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego, garaże w budynkach mieszkalnych są opodatkowane na zasadach jak lokale mieszkalne. Nie trzeba składać żadnych korekt – urząd sam uwzględni nowe stawki w decyzji podatkowej.
Jak i kiedy płacić podatek od nieruchomości?
Osoby fizyczne płacą podatek w czterech ratach:
- do 15 marca,
- do 15 maja,
- do 15 września,
- do 15 listopada.
Jeśli wysokość podatku nie przekracza 100 zł rocznie, całość należy uiścić w terminie pierwszej raty. Osoby prawne rozliczają się miesięcznie, do 15. każdego miesiąca, a za styczeń – do 31 stycznia.
Formy płatności
Podatek można zapłacić:
- przez bankowość elektroniczną na indywidualny numer konta,
- w oddziałach PKO BP (bez prowizji),
- w aplikacji mObywatel 2.0 za pomocą BLIKA lub karty,
- bezgotówkowo w urzędach miejskich.
Jakie nieruchomości są zwolnione z podatku?
Istnieje wiele wyjątków, które pozwalają na zwolnienie z podatku. Przykładowo, nie płaci się podatku od:
- budynków gospodarczych służących działalności rolniczej,
- zabytków wpisanych do rejestru, o ile są odpowiednio konserwowane,
- nieruchomości wykorzystywanych przez organizacje pożytku publicznego na cele statutowe,
- gruntów w parkach narodowych i rezerwatach przyrody,
- infrastruktury rodzinnych ogrodów działkowych do 35 m².
Dodatkowo, gminy mogą wprowadzać własne uchwały ustanawiające lokalne zwolnienia z podatku, np. dla budynków po generalnym remoncie elewacji na obszarze zabytkowym lub dla inwestycji proekologicznych (np. montaż paneli fotowoltaicznych).
W 2026 roku w wielu miastach obowiązują uchwały zwalniające z podatku od nieruchomości obiekty sportowe, budynki po remoncie elewacji oraz nieruchomości w jednostkach pomocniczych gminy.
Jakie obowiązki informacyjne spoczywają na podatniku?
Każdy podatnik musi nie tylko terminowo opłacać zobowiązanie, ale też zgłaszać wszelkie zmiany mające wpływ na wysokość podatku – np. rozbudowę, zmianę przeznaczenia lokalu czy jego sprzedaż.
Na złożenie zgłoszenia (formularza IN-1 lub DN-1) podatnik ma 14 dni od daty zaistnienia takiego zdarzenia. Niedopełnienie tego obowiązku może skutkować sankcjami i naliczeniem zaległości podatkowych z odsetkami.
W przypadku współwłasności osób fizycznych i prawnych, osoba fizyczna rozlicza się na zasadach obowiązujących osoby prawne – składa deklarację DN-1.
Gdzie szukać informacji i jak załatwić formalności?
Wszelkie sprawy związane z podatkiem od nieruchomości załatwia się w wydziale podatków i opłat lokalnych urzędu gminy. Można to zrobić osobiście, przez internet (ePUAP, e-Doręczenia) lub listownie.
W większych miastach działają specjalne platformy, które ułatwiają składanie deklaracji i obliczanie podatku – np. „mojaWARSZAWA” czy „Przyjazne Deklaracje” w Gdańsku.
Dla wygody mieszkańców urzędy umożliwiają również:
- rezerwację wizyt on-line,
- kontakt telefoniczny z konsultantem,
- płatności online lub w bankach bez prowizji.
Co warto zapamietać?:
- Podatek od nieruchomości obejmuje grunty, budynki i budowle, z nowymi definicjami obowiązującymi od 1 stycznia 2025 roku.
- Obowiązek podatkowy dotyczy osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych, a w przypadku współwłasności jest solidarny.
- Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca po zdarzeniu podatkowym, takim jak zakup nieruchomości.
- W 2026 roku stawki podatku wzrosną o 4,5%, z maksymalnymi wartościami ustalonymi przez Ministra Finansów.
- Osoby fizyczne płacą podatek w czterech ratach do 15. dnia każdego z czterech miesięcy, a osoby prawne miesięcznie do 15. dnia każdego miesiąca.
